Il Tribunale di Nola, con sentenza del 2 ottobre 2019, ha accolto la domanda di un condomino volto ad accertare la responsabilità del proprietario del sovrastante balcone in ordine ai danni da infiltrazioni e caduta di calcinacci, condannando il convenuto all’esecuzione dei lavori necessari individuati dal consulente tecnico d’ufficio (ad esclusione delle opere concernenti i frontalini).
La decisione del Tribunale viene fondata sul consolidato orientamento giurisprudenziale relativo agli obblighi di manutenzione dei balconi aggettanti, e si rivela sostanzialmente corretta, anche se i precedenti richiamati in motivazione risultano tutti molto risalenti nel tempo.
Il balcone consiste in una struttura sporgente a sbalzo dalla facciata dell’edificio, in maniera da formare un ripiano accessibile dalla corrispondente unità immobiliare, di cui costituisce estensione. In tal senso il balcone si differenza dalla terrazza, perché questa non sporge dalla sagoma del fabbricato e svolge perciò altresì una funzione di copertura di esso.
I balconi di un edificio condominiale sono perciò di proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, e non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio dello stesso.
Ben più di recente che in Cass. 30 luglio 2004, n. 14576, ed in Cass. 10 settembre 1986, n. 5541, cui fa rinvio il Tribunale di Nola, è stato infatti ribadito dalla Corte di cassazione che i balconi aggettanti, in quanto “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo gradevole, svolgendo una prevalente funzione estetica e divenendo così ornamenti essenziali della facciata.
Ne consegue che le spese relative alla manutenzione dei balconi, comprensive non soltanto delle opere di pavimentazione, ma anche di quelle relative alla piattaforma o soletta, all’intonaco, alla tinta ed alla decorazione del soffitto, restano a carico del solo proprietario dell’appartamento che vi accede, e non possono essere ripartite tra tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (cfr. Cass. 30 aprile 2012, n. 6624; Cass. 17 luglio 2007, n. 15913; Cass. 14 dicembre 2017, n. 30071).
Ne consegue che, non potendo l’assemblea condominiale assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, il condominio può deliberare soltanto di provvedere al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre è nulla la deliberazione dell’assemblea che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, in quanto lavori che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono (Cass. 15 marzo 2017, n. 6652; Cass. 30 agosto 1994, n. 7603).
Articolo del Quotidiano giuridico, Leggi d’Italia, di Antonio Scarpa – Consigliere della Corte di Cassazione.